共有不動産の解消でお困りの方へ
土地や建物を複数人で共有していると、売却、利用、管理、賃貸、建替えなどについて、他の共有者との調整が必要になります。
共有者同士の話合いがまとまらない場合には、共有持分の買取り、共有不動産全体の売却、共有物分割請求などによって、共有状態の解消を検討します。
東京渋谷法律事務所では、不動産の利用状況、持分割合、共有者間の関係、不動産の評価、依頼者のご希望などを確認し、交渉から共有物分割訴訟まで対応します。
共有物分割請求を受けた方や、裁判所・弁護士・共有持分買取業者から書類が届いた方は、被告・相手方専用ページをご覧ください。
このようなお悩みはありませんか
- 相続した土地や建物が親族との共有になっている
- 他の共有者と話合いができない
- 共有不動産を売却したいが、他の共有者が同意しない
- 一部の共有者だけが土地や建物を使用している
- 自分は利用していないのに、固定資産税や管理費を負担している
- 共有持分を他の共有者に買い取ってもらいたい
- 他の共有者の持分を買い取って単独所有にしたい
- 土地を分筆して共有状態を解消したい
- 共有持分だけを不動産業者へ売却するか迷っている
- 見知らぬ不動産業者が共有持分を取得した
- 共有不動産を次の世代へ残したくない
共有状態を放置する主なリスク
売却や活用が難しくなる
共有不動産全体を売却したり、賃貸したり、大規模な変更をしたりする場合には、他の共有者との合意が必要になることがあります。
共有者間の関係が悪化すると、不動産を有効に利用できず、固定資産税、管理費、修繕費などの負担だけが続く可能性があります。
共有者がさらに増える可能性がある
共有者が亡くなると、その共有持分が相続人に承継され、共有者の人数が増えることがあります。
共有者が増えるほど、連絡、意思確認、売却や管理についての合意が難しくなり、問題の解決に必要な時間や費用も増える傾向があります。
共有持分が第三者へ譲渡されることがある
各共有者は、原則として自分の共有持分を第三者へ譲渡できます。
そのため、知らない不動産業者などが共有者となり、買取りや共有物分割を求めてくることがあります。
第三者が共有持分を取得した場合には、相手方の提案をそのまま受け入れるのではなく、不動産全体の評価、持分価格、今後想定される手続などを確認することが重要です。
共有物分割請求とは
共有物分割請求とは、共有者が他の共有者に対して、土地や建物などの共有状態を解消するよう求める請求です。
共有者は、分割をしない旨の有効な合意がある場合などを除き、原則としていつでも共有物の分割を請求できます。
まず共有者間で分割方法を協議し、話合いがまとまらない場合には、裁判所へ共有物分割訴訟を提起する方法があります。
共有物分割請求では、共有状態を解消するかどうかだけでなく、どの方法で分割するか、不動産を誰が取得するか、評価額をいくらとするかなどが重要な争点になります。
共有不動産を解消する主な方法
共有者全員で不動産を売却する
共有者全員が売却に合意できる場合には、不動産全体を通常の不動産市場で売却し、売却代金から費用などを控除した残額を持分割合などに応じて分けます。
競売よりも売却条件を調整しやすいため、共有者全員の合意が得られる場合には、有力な解決方法となります。
一部の共有者が他の共有持分を取得する
不動産を利用している共有者や、取得を希望する共有者が、他の共有者の持分を買い取る方法です。
共有物分割訴訟において、共有者の一人に不動産を取得させ、他の共有者へ持分相当額を支払わせる方法は、一般に代償分割または全面的価格賠償と呼ばれます。
この方法では、不動産を取得する共有者に代償金を支払う資力があるか、不動産の評価額をいくらとするかが重要になります。
土地を現物で分割する
土地については、分筆して各共有者が単独で土地を取得する現物分割が可能な場合があります。
ただし、接道状況、土地の形状、建物の位置、建ぺい率・容積率、条例による最低敷地面積などによっては、合理的な分筆ができないことがあります。
建物は物理的に分割することが難しいため、現物分割が採用される場面は限定されます。
競売によって売却する
現物分割や代償分割ができず、共有者全員による任意売却の合意も成立しない場合には、裁判所が競売による分割を命じることがあります。
競売が命じられた場合でも、判決だけで自動的に売却されるわけではなく、別途、競売手続を申し立てる必要があります。
競売には時間と費用がかかり、売却条件を当事者が自由に決めることもできないため、可能であれば任意売却による解決も検討します。
不動産の評価が重要です
代償分割、共有持分の買取り、任意売却などでは、不動産の評価額が解決条件に大きく影響します。
固定資産税評価額、相続税評価額、不動産業者の査定額、鑑定評価額は、それぞれ目的や算定方法が異なります。
一つの金額だけを当然の市場価格とみなすことはできません。
当事者間で評価額について合意できない場合には、複数の不動産会社による査定や、不動産鑑定士による鑑定などを検討します。
共有物分割訴訟では、裁判所が選任した鑑定人による鑑定が実施されることもあります。
共有持分を買取業者へ売却する前に
自分の共有持分だけを第三者へ売却することは、原則として可能です。
他の共有者の同意を得ずに現金化できるため、早期解決の手段となる場合もあります。
一方、共有持分だけでは不動産全体を自由に使用・売却できないため、持分の買取価格は、不動産全体を持分割合で単純に按分した金額より低くなることがあります。
売却を決める前に、少なくとも次の方法を比較してください。
- 他の共有者へ持分を売却する
- 他の共有者の持分を買い取る
- 共有者全員で不動産全体を任意売却する
- 共有物分割請求によって共有状態を解消する
- 第三者の共有持分買取業者へ売却する
各方法には、解決までの時間、費用、得られる金額、他の共有者との関係などに違いがあります。
業者との契約を締結する前に、提示価格と他の選択肢を比較することをおすすめします。
東京渋谷法律事務所の共有物分割対応
交渉から訴訟まで一貫して対応します
まず、共有者間の交渉による持分買取り、任意売却、現物分割などを検討します。
交渉で解決できない場合には、共有物分割訴訟を提起します。
訴訟になった場合も、主張書面の作成、証拠の提出、不動産評価への対応、和解交渉、判決後の手続まで、担当弁護士が一貫して対応します。
ご希望と実現可能性を分けて検討します
「不動産を取得したい」「売却して現金化したい」「他の共有者と直接話したくない」など、ご希望を伺ったうえで、法的・経済的に実現可能な方法を検討します。
不動産を取得したい場合でも代償金を準備できなければ実現が難しいことがあり、売却を希望しても共有者全員の合意が得られなければ訴訟が必要になることがあります。
法律相談では、希望する結果だけでなく、そのために必要な条件、費用、期間、リスクも具体的にご説明します。
不動産評価を踏まえて交渉します
相手方の提示額や一社だけの査定額を前提とせず、不動産の立地、利用状況、権利関係、建物の状態などを確認します。
必要に応じて、不動産会社、司法書士、不動産鑑定士などと連携し、解決に必要な資料を整えます。
ご相談から解決までの流れ
- 法律相談のお申し込み
お電話またはお問い合わせフォームからご予約ください。 - 弁護士による法律相談
登記事項証明書、固定資産税の資料、共有者の関係、利用状況、これまでの交渉経過、ご希望などを確認します。 - 解決方法と見通しのご説明
持分買取り、任意売却、現物分割、共有物分割訴訟などの選択肢と、必要な費用・期間・リスクをご説明します。 - 交渉
弁護士が他の共有者や共有持分買取業者と交渉し、共有状態の解消を目指します。 - 共有物分割訴訟
交渉で解決できない場合には、裁判所へ共有物分割訴訟を提起します。 - 解決・登記等の手続
合意、和解または判決の内容に応じて、売買代金や代償金の支払い、不動産登記、売却などを進めます。
法律相談の際にお持ちいただきたい資料
- 不動産の登記事項証明書
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書
- 公図、測量図、建物図面など
- 不動産会社の査定書
- 共有者と持分割合が分かる資料
- 共有者とのメール、手紙、LINEなどのやり取り
- 共有持分買取業者から届いた提案書や契約書
- 賃貸借契約書など、不動産の利用状況が分かる資料
- 共有物分割に関する調停・訴訟の書類
資料がすべてそろっていなくても相談は可能です。
分かっている範囲の事情をお聞かせください。
初回無料相談のご案内
共有物分割請求、共有持分、共有不動産に関する法律相談は、初回無料で実施しています。
共有物分割請求をするか決めていない段階や、共有持分を売却すべきか迷っている段階でもご相談いただけます。
相談予約電話：0120-777-811
共有物分割請求を受けた方へ
裁判所から訴状や調停申立書が届いた方、弁護士や共有持分買取業者から共有物分割を求められている方は、被告・相手方専用ページをご覧ください。
請求を受けた場合、共有状態の解消自体を拒むことが難しくても、不動産を誰が取得するか、代償金をいくらとするか、任意売却するかなどについて検討すべき事項があります。
相続した不動産が共有になっている方へ
遺産分割が完了していない段階であれば、共有物分割ではなく、家庭裁判所の遺産分割調停・審判によって解決すべき場合があります。
相続を原因とする共有不動産については、相続手続の経過、遺産分割の有無、登記の内容などを確認したうえで、利用できる手続を判断します。
東京渋谷法律事務所について
東京渋谷法律事務所は、東京都渋谷区渋谷に所在する法律事務所です。
共有物分割請求、不動産紛争、相続、企業法務などの法律問題に対応しています。
渋谷区をはじめとする東京都内のほか、神奈川県、埼玉県その他の地域からのご相談もお受けしています。
東京渋谷法律事務所
代表弁護士 日向一仁（東京弁護士会所属）