共有不動産でお困りの方へ
共有になっている土地や建物で、このようなお悩みはありませんか？
・親族と話し合いができない
・知らない業者が共有持分を取得してきた
・不動産をどう分けるか決まらない
・一部の共有者だけが土地や建物を使っている
・売却したいのに他の共有者が応じない
共有物分割請求を提起された方（相手方・被告等）に向けた記事はこちらにあります。
「共有物分割請求を提起された方へ（被告や相手方）」
放置するリスク
共有状態を放置すると、次のような不利益が生じることがあります。
・共有持分だけを処分しようとして業者に安く買い叩かれる
・紛争が長期化し精神的・時間的負担が増える
・最終的に不利な条件で解決せざるを得なくなる
特に、第三者（不動産業者）が関与している場合、対応を誤ると大きな損失につながります。
共有物分割請求とは
共有不動産の問題は、最終的には「共有物分割請求」によって解決します。
民法256条により、共有者はいつでも分割を請求することができます。
つまり、話し合いで解決できない場合でも、法的手続により解決することが可能です。
分割方法（実務上のポイント）
共有物の分割方法には、主に以下の3つがあります。
① 現物分割（分筆など）
② 代償分割（1人が取得し他に金銭を支払う）
③ 売却（競売または任意売却）
実務上は、
「代償分割」または「売却」による解決が中心となります。
どの方法が最も有利かは、
不動産の状況や共有者の関係によって異なります。
注意：「共有持分の買取業者」について
最近では、
「あなたの共有持分だけ買い取ります」
といった業者が増えています。
しかし、これには注意が必要です。
共有持分の買取価格は、通常、市場価格より大幅に低くなります。
なぜなら、業者はその後に共有物分割請求を行い、不動産全体をコントロールして利益を得るためです。
つまり、本来あなたが得られるはずの利益の一部を、業者に渡してしまう構造になっています。
安易に売却する前に、他の選択肢と比較することが重要です。
弁護士に依頼するメリット
共有物分割請求を弁護士に依頼することで、
・適正な評価額に基づく分配
・交渉から訴訟まで一貫対応
・不利な条件での解決の回避
が可能になります。
また、業者や他の共有者との交渉も、法的根拠に基づいて進めることができます。
当事務所の特徴
東京渋谷法律事務所では、
・共有不動産に関する紛争対応
・訴訟を前提とした戦略設計
・不動産評価を踏まえた交渉
に強みがあります。
単なる一般論の説明ではなく、「どの解決が最も有利か」を具体的に提案します。
解決までの流れ
① ご相談（現状の整理）
② 方針決定（交渉または訴訟）
③ 交渉・調停
④ 訴訟（必要な場合）
⑤ 解決（分割・売却など）
状況に応じて、最適な方法をご提案します。
よくあるご相談
・共有物分割請求をしたい
・請求を受けたがどう対応すべきかわからない
・共有持分を売却すべきか迷っている
・親族と揉めていて話が進まない
このような段階でもご相談可能です。
まずはご相談ください
共有不動産の問題は、早く動くほど選択肢が広がります。
・このままでよいのか
・売却すべきか
・請求すべきか
まずは状況を整理しませんか？
初回無料相談をご利用ください。
共有物分割請求とは
民法第２５６条本文は「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」と規定しています。
共有物分割請求は、この条文を根拠に、共有状態にある不動産等の分割を求める請求をいいます。
親族間で共有になっている不動産の分割のほか、最近では、共有不動産の共有持分を安く購入し、共有物分割請求により利益を得ようとする不動産業者も存在するため、「知らない業者が共有持分を取得したといって、共有物分割請求を主張してきた」という御相談も増えております。
また、親族間で共有となっている不動産については、最終的にどのように分割するのかということで紛争になることが多くあります。
土地が共有であるのに、一部の共有者が所有者の建物だけがあり、他の共有者は事実上土地を使用できない、というケースもよくみられます。
共有者間で、どのように分けるのかという点や不動産の評価額で意見の対立が生じることが多く、裁判手続による解決が必要になるケースも多くあります。
共有分割請求の基本的な考え
共有物に関して共有物分割請求がされると原則として、何らかの形で分割されることになります。
なお、民法第２５６条但書で、「五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない」という規定がありますので、例えば共有者全員で「今後５年間は分割しない」という取り決めがあれば、分割はできないことになります。
分割しない旨の合意がない場合、裁判所は分割を認めることになります。
裁判による共有物の分割方法
民法第２５８条では、以下の方法での分割が認められています。
・共有物の現物を分割する方法（現物分割）
・共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法（代償分割・価格賠償）
・上記２つの方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは競売による方法
この条文は令和３年に改正がありました。
改正後の現在の条文では、
・現物分割による方法と代償分割（価格賠償）の方法
を検討し、それができない場合には、競売で売却代金を分けるということになります。
現物分割
現物分割は、土地の場合には分筆することにより分割することができるかどうかがポイントになります。
しかし、実際には、土地上の建物の存在や建ぺい率や容積率の問題により、更地でないと現物分割は困難なことがほとんどです。
更地でも、道路との接続状況などで現物分割が困難な場合もあります。
自治体によっては、分筆による土地の最低面積に制限をかけているところもあるので注意が必要です。
建物の場合には、実際に分割できることはないのがほとんどです。
区分所有にできる建物であれば、現物分割ができる可能性があります。
過去に取り扱った事案で、他の共有者から「建物を切断すれば可能」という主張がされたことがありましたが、裁判所は安全性等を考慮して、切断しての現物分割を認めませんでした。
代償分割（価格賠償）
実際に多いのは代償分割による方法です。
代償分割は共有者の内１名が不動産を単独取得し、その他の共有者が失う共有持分の価格に相当する代償金を取得する方法です。
代償分割では、
１ 誰に持ち分を取得させるのか
２ 代償金をいくらにするのか
ということが大きな紛争になることが多いです。
誰が取得するのかという点では、例えば、土地の分割が問題となった場合に、土地上に単独で共有者の一人が建物を所有し居住している場合には、その建物所有者が取得するのが相当という判断になりやすいです。しかし、取得する共有者に、代償金を支払う資力がなければ、代償分割はできません。
代償金については、裁判でも度々紛争になりますが、訴訟で当事者の意見が一致しない場合には、裁判所が鑑定をおこない（鑑定費用は共有持分に応じた当事者負担）、評価額を決定することになります。
競売による分割
現物分割も代償分割もできない場合には、裁判所が競売を命じて不動産を売却することになります。
競売では価格が安くなってしまうのではないかという懸念をお持ちの方も多いですが、東京等の都市圏においては、競売での購入希望者も多数いるため、実際にはそこまで安くなることはないようです。
しかし、競売は、裁判所が競売を命じたあとに、別途競売を申し立てなければなりません。
この手続きは煩雑ですので、できれば、共有者全員で合意の上で、競売以外で売却した方が良いでしょう。
「共有持分の売却」と「共有物分割請求」——どちらが正解？
不動産業者の「持分買取」に飛びつく前に知っておきたいこと
ネット広告などで「あなたの共有持分だけを買い取ります」「他の共有者に知られずに現金化」というキャッチコピーを見かけることが増えました。確かに、揉めている親族と話さずに済むのは魅力的かもしれません。
しかし、安易に業者へ売却する前に、「最終的に手元に残る金額」を冷静に比較してみる必要があります。
1. 業者の「持分買取」が安くなる理由
不動産業者が「あなたの持分（例えば3分の1）」だけを買い取る場合、その買取価格はかなり買い叩かれるのが通常です。
なぜ安くなるのでしょうか？
それは、業者が買い取った後に、結局は他の共有者に対して「共有物分割請求（訴訟）」を起こして、不動産全体を支配・売却することで利益を出すからです。
つまり、本来ならあなたの利益になるはずの「不動産の本来の価値」を、業者が手数料やリスク料として差し引いているのです。
2. 弁護士を介した「共有物分割請求」のメリット
弁護士に依頼して「共有物分割請求訴訟」を行う場合、不動産全体を適切な価格で評価し、法律に基づいて公平に分配します。
共有物分割請求は弁護士に相談しましょう
共有物分割請求をしたい場合、または共有物分割請求を受けた場合には、まず弁護士に相談しましょう。
特に不動産業者による請求が来た場合には、説明を鵜呑みにするのではなく、正確な知識で交渉をすることが重要です。
東京渋谷法律事務所では、共有物分割請求に関するご相談を無料で実施していますので、どうぞご利用ください。
