不動産売買契約に関する法律相談
不動産売買は、多額の金銭と重要な財産が動く取引です。
契約内容を十分に確認しないまま締結すると、契約解除、手付金、契約不適合、境界・越境、引渡し、売買代金などをめぐる紛争に発展することがあります。
東京渋谷法律事務所では、土地、戸建住宅、区分マンション、一棟建物、投資用不動産などの売買について、契約締結前の契約書確認から、契約締結後の交渉・訴訟まで対応しています。
売主側・買主側のいずれからのご相談もお受けしています。
ただし、同じ取引について双方から相談を受けることはできないため、お申し込みの際に相手方の氏名・会社名を確認します。
このような不動産売買の問題はご相談ください
- 不動産売買契約書や重要事項説明書を契約前に確認してほしい
- 不利な特約や責任条項がないか確認したい
- 手付金を放棄して契約を解除できるか知りたい
- 売主から手付倍返しによる解除を通知された
- 相手方が履行に着手しており、手付解除できるか争いがある
- 住宅ローンが通らず、ローン特約によって解除したい
- 購入後に雨漏り、傾き、配管の不具合などが判明した
- 境界、越境、面積、接道などについて説明と異なる事実が判明した
- 売主または買主が引渡しや代金支払いに応じない
- 契約違反を理由に解除・違約金・損害賠償を請求したい
- 契約不適合責任を追及された、または追及したい
- 仲介会社の説明不足や調査不足について責任を問いたい
- 投資用不動産について賃料や入居状況が説明と異なっていた
- 共有不動産の売買や共有持分の処分について相談したい
契約締結前に確認すべき事項
売買契約書
不動産売買契約書では、対象不動産、売買代金、手付金、支払時期、所有権移転、引渡し、契約解除、違約金、契約不適合責任などを確認します。
不動産会社が用意した標準的な書式であっても、個別の取引に応じた特約が追加されていることがあります。
特約が本文の一般条項より優先する場合もあるため、契約書全体を確認する必要があります。
契約書に記載されている内容だけでなく、物件広告、販売資料、メール、仲介担当者からの説明などと矛盾がないかも確認します。
重要事項説明書
宅地建物取引業者が不動産売買を仲介する場合などには、宅地建物取引士が、契約締結前に法令上定められた重要事項を説明します。
重要事項説明書には、登記された権利、法令上の制限、私道負担、インフラの整備状況、契約解除、手付金、違約金など、取引判断に関わる事項が記載されます。
契約当日に初めて書類を確認すると、内容を十分に検討できないことがあります。
可能であれば、売買契約書案と重要事項説明書案を事前に受け取り、疑問点を確認してください。
登記事項証明書
登記事項証明書により、売主が所有者として登記されているか、共有者がいるか、抵当権・根抵当権、差押え、仮登記などがないかを確認します。
抵当権などが設定されている場合には、決済時に売買代金を利用して抹消することがあります。
代金支払い、所有権移転登記、担保権抹消を同時に行える仕組みになっているか確認します。
登記記録は売主の現在の権利関係を把握する重要な資料ですが、占有者、賃貸借関係、境界、越境、建物の不具合など、登記から分からない事項もあります。
現地の利用・占有状況
現地では、売主以外の第三者が使用していないか、賃借人がいるか、残置物がないかを確認します。
土地については、境界標、塀、建物、樹木、配管などの越境や、実際の通路・駐車場の利用状況も確認します。
投資用不動産の場合には、賃貸借契約、賃料、敷金、滞納、入居者との紛争、管理委託契約なども確認する必要があります。
境界・面積・越境
土地の売買では、公簿面積を基準に売買するのか、実測面積を基準に精算するのかを確認します。
境界が未確定である場合や、隣地との間に塀・屋根・配管などの越境がある場合には、測量、境界確認書、越境に関する合意書などが必要になることがあります。
都市計画・建築上の制限
用途地域、建蔽率、容積率、高さ制限、接道条件、防火・準防火地域、地区計画その他の法令上の制限を確認します。
用途地域は13種類あり、地域ごとに建築できる建物の用途が異なります。
また、用途地域だけでなく、前面道路、敷地形状、条例などによっても建築可能な建物が制限されることがあります。
土地を購入して建物を建築する予定がある場合には、予定する建物を実際に建築できるか、建築士等による確認も必要です。
災害・土壌・建物状況
洪水、土砂災害、高潮、津波などのハザード情報、土壌汚染、地中埋設物、アスベスト、耐震性なども取引判断に影響します。
中古建物については、建物状況調査、修繕履歴、設備表、物件状況報告書などを確認します。
手付金と契約解除
申込証拠金と手付金の違い
申込証拠金は、購入申込みの際に購入意思を示す目的などで預ける金銭です。
一般には売買契約締結前に支払われ、売買契約が成立しなかった場合には返還されることが予定されています。
これに対し、手付金は、売買契約締結時に交付される金銭であり、解約手付としての性質を有する場合があります。
名称だけでは法的性質を判断できないため、申込書、預り証、売買契約書その他の合意内容を確認します。
手付解除
解約手付が交付されている場合、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することにより、契約を解除できる場合があります。
ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、原則として手付解除ができません。
何が「履行の着手」に当たるかは、登記手続、残代金の準備、物件の引渡し準備など、個別の事情によって判断されます。
また、契約書に手付解除の期限が定められていることもあるため、契約書を確認する必要があります。
ローン特約
買主が住宅ローン等の融資を利用する場合には、融資承認が得られなかったときに契約を解除できるローン特約を定めることがあります。
対象となる金融機関、融資額、申込期限、解除期限、買主が行うべき手続などを明確にしておく必要があります。
買主が融資申込みに必要な協力をしなかった場合や、申告内容に問題があった場合には、ローン特約による解除が認められるか争いになることがあります。
契約違反による解除・違約金
相手方が売買代金を支払わない、不動産を引き渡さない、所有権移転登記に協力しないなどの契約違反がある場合には、履行の請求、契約解除、違約金・損害賠償請求などを検討します。
契約解除には、原則として相手方へ相当期間を定めて履行を催告する手続が必要になる場合があります。
一方、履行不能や明確な履行拒絶など、催告を要しない場合もあります。
不動産売買契約では、売買代金の一定割合を違約金として定めていることがあります。
ただし、違約金条項が適用されるか、違約金とは別に損害賠償を請求できるかは、契約内容と解除原因によって異なります。
契約不適合責任
契約不適合とは
引き渡された不動産が、種類、品質または数量について契約内容に適合していない場合には、売主の契約不適合責任が問題になります。
例えば、次のような事案があります。
- 契約時に説明されていない雨漏りや構造上の不具合があった
- 給排水設備や電気設備が使用できなかった
- 土壌汚染や地中埋設物が判明した
- 土地の面積が契約内容と異なっていた
- 境界や越境について説明と異なる事実が判明した
- 予定していた用途で使用できなかった
- 賃貸中の物件について説明と異なる賃貸借関係があった
買主が検討できる請求
契約不適合がある場合、買主は事案に応じて、修補などの追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを検討できます。
ただし、どの請求が認められるかは、不適合の内容、契約目的への影響、売主の帰責性、契約書の特約などによって異なります。
通知期間・責任期間
買主が契約不適合を知った場合には、法律または契約書で定められた期間内に売主へ通知する必要があります。
不動産売買契約では、売主が宅地建物取引業者か一般の個人か、新築住宅か中古物件かなどにより、適用される法令や特約の有効性が異なります。
不具合を発見した場合は、写真、調査報告書、修繕見積書などを保存し、修繕や撤去を行う前に相談することが重要です。
売主側の対応
買主から契約不適合を指摘された場合でも、直ちにすべての請求へ応じる必要があるとは限りません。
その不具合が契約時に存在していたか、契約内容に含まれていたか、買主が事前に認識していたか、通知期間内か、免責特約があるかなどを確認します。
現地調査や専門家の意見を踏まえ、修補、代金調整、和解、請求拒絶などの対応を検討します。
重要事項説明・仲介業者をめぐる問題
宅地建物取引業者には、宅地建物取引士による重要事項説明のほか、取引上重要な事実について説明する義務が問題となる場合があります。
重要事項説明書に記載がなかったというだけで、当然に契約解除や損害賠償が認められるわけではありません。
説明されなかった事項の内容、契約判断への影響、宅地建物取引業者が把握できたか、買主自身が認識していたかなどを確認します。
仲介業者の調査・説明に問題がある場合には、売主または買主に対する請求とは別に、仲介業者への損害賠償請求を検討することがあります。
農地の売買
農地を売買する場合には、農地法上の許可または届出が必要になることがあります。
農地として利用を継続する場合と、農地以外の用途へ転用する場合とで必要な手続が異なります。
許可を得られない場合の契約の効力、手付金・売買代金の返還、解除条件などを契約書で明確にしておく必要があります。
対象地の区域や利用目的によって手続が異なるため、農業委員会、行政書士その他の専門家とも連携して確認します。
投資用不動産の売買
投資用不動産では、建物自体の状態に加え、賃料収入、入居状況、滞納、敷金、管理費、修繕費、サブリース契約などが取引価格に影響します。
売買時に提示されたレントロールや収支資料が実態と異なる場合、売主や仲介業者の説明責任が問題になることがあります。
また、購入後にローン返済が困難になった場合には、売却、金融機関との交渉、債務整理などを検討します。
売主側・買主側双方のご相談に対応します
買主側の主なご相談
- 契約前に売買契約書・重要事項説明書を確認してほしい
- 手付解除・ローン特約によって解除したい
- 引渡し後に不具合や説明と異なる事実が判明した
- 追完、代金減額、損害賠償、解除を請求したい
- 仲介業者の説明不足について責任を追及したい
売主側の主なご相談
- 買主が残代金を支払わない
- 買主が正当な理由なく契約解除を求めている
- 契約不適合責任や損害賠償を請求された
- 手付倍返しによって解除できるか確認したい
- 売買契約書や告知書の内容を事前に確認したい
弁護士に相談するメリット
契約書と取引経緯を法的に整理できます
不動産売買の紛争では、売買契約書だけでなく、重要事項説明書、告知書、広告、メール、現地の状態などを総合して検討する必要があります。
どの事実が法的に重要か、どの資料を確保すべきかを整理します。
解除や請求の見通しを確認できます
解除、違約金、契約不適合責任などは、契約書に記載があるだけで当然に認められるわけではありません。
請求の根拠、相手方の反論、必要な証拠、費用・期間を踏まえて見通しをご説明します。
相手方や仲介業者との交渉を依頼できます
弁護士が代理人として、売主、買主、仲介業者その他の関係者と交渉します。
合意できる場合には、解除合意書、精算合意書、和解契約書などを作成します。
訴訟まで一貫して対応します
交渉で解決できない場合には、売買代金請求、所有権移転登記請求、損害賠償請求、契約解除に関する訴訟などを検討します。
事案によっては、相手方の財産を保全するため、仮差押え・仮処分などを検討することもあります。
法律相談の際にお持ちいただきたい資料
- 不動産売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件状況報告書・設備表
- 登記事項証明書、公図、測量図
- 物件広告、販売資料、査定書
- 仲介業者や相手方とのメール・LINE
- 手付金・売買代金の支払資料
- 住宅ローン申込みに関する資料
- 不具合・境界・越境等の写真
- 建築士、調査会社、測量士等の報告書
- 修繕見積書
- 相手方から届いた通知書・内容証明郵便
- 裁判所から届いた訴状・期日呼出状
資料がすべてそろっていなくても相談は可能です。
回答期限、解除期限、裁判所の期日がある場合は、申込み時に必ずお知らせください。
契約締結前の契約書チェック
売買契約を締結する前であれば、契約書や重要事項説明書の問題点を確認し、必要な特約や修正案を検討できます。
既に売買条件がほぼ決まっている場合でも、署名・押印前に資料をご相談ください。
不動産に関する初回無料相談
不動産オーナー、地主、管理会社などからの不動産売買に関する法律相談は、原則として初回無料です。
それ以外の売主・買主からのご相談については、相談内容によって有料となる場合があります。
相談料は予約時にご案内します。
相談予約電話：
0120-777-811
電話受付時間：平日10時～17時
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