不動産の共有物分割請求

共有物分割請求とは

民法第２５６条本文は「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」と規定しています。
共有物分割請求は、この条文を根拠に、共有状態にある不動産等の分割を求める請求をいいます。

親族間で共有になっている不動産の分割のほか、最近では、共有不動産の共有持分を安く購入し、共有物分割請求により利益を得ようとする不動産業者も存在するため、「知らない業者が共有持分を取得したといって、共有物分割請求を主張してきた」という御相談も増えております。

また、親族間で共有となっている不動産については、最終的にどのように分割するのかということで紛争になることが多くあります。
土地が共有であるのに、一部の共有者が所有者の建物だけがあり、他の共有者は事実上土地を使用できない、というケースもよくみられます。

共有者間で、どのように分けるのかという点や不動産の評価額で意見の対立が生じることが多く、裁判手続による解決が必要になるケースも多くあります。

共有分割請求の基本的な考え

共有物に関して共有物分割請求がされると原則として、何らかの形で分割されることになります。

なお、民法第２５６条但書で、「五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない」という規定がありますので、例えば共有者全員で「今後５年間は分割しない」という取り決めがあれば、分割はできないことになります。

分割しない旨の合意がない場合、裁判所は分割を認めることになります。

裁判による共有物の分割方法

民法第２５８条では、以下の方法での分割が認められています。
・共有物の現物を分割する方法（現物分割）
・共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法（代償分割・価格賠償）
・上記２つの方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは競売による方法

この条文は令和３年に改正がありました。
改正後の現在の条文では、
・現物分割による方法と代償分割（価格賠償）の方法
を検討し、それができない場合には、競売で売却代金を分けるということになります。

現物分割

現物分割は、土地の場合には分筆することにより分割することができるかどうかがポイントになります。
しかし、実際には、土地上の建物の存在や建ぺい率や容積率の問題により、更地でないと現物分割は困難なことがほとんどです。
更地でも、道路との接続状況などで現物分割が困難な場合もあります。
自治体によっては、分筆による土地の最低面積に制限をかけているところもあるので注意が必要です。

建物の場合には、実際に分割できることはないのがほとんどです。
区分所有にできる建物であれば、現物分割ができる可能性があります。
過去に取り扱った事案で、他の共有者から「建物を切断すれば可能」という主張がされたことがありましたが、裁判所は安全性等を考慮して、切断しての現物分割を認めませんでした。

代償分割（価格賠償）

実際に多いのは代償分割による方法です。
代償分割は共有者の内１名が不動産を単独取得し、その他の共有者が失う共有持分の価格に相当する代償金を取得する方法です。

代償分割では、
１　誰に持ち分を取得させるのか
２　代償金をいくらにするのか
ということが大きな紛争になることが多いです。

誰が取得するのかという点では、例えば、土地の分割が問題となった場合に、土地上に単独で共有者の一人が建物を所有し居住している場合には、その建物所有者が取得するのが相当という判断になりやすいです。しかし、取得する共有者に、代償金を支払う資力がなければ、代償分割はできません。

代償金については、裁判でも度々紛争になりますが、訴訟で当事者の意見が一致しない場合には、裁判所が鑑定をおこない（鑑定費用は共有持分に応じた当事者負担）、評価額を決定することになります。

競売による分割

現物分割も代償分割もできない場合には、裁判所が競売を命じて不動産を売却することになります。
競売では価格が安くなってしまうのではないかという懸念をお持ちの方も多いですが、東京等の都市圏においては、競売での購入希望者も多数いるため、実際にはそこまで安くなることはないようです。
しかし、競売は、裁判所が競売を命じたあとに、別途競売を申し立てなければなりません。
この手続きは煩雑ですので、できれば、共有者全員で合意の上で、競売以外で売却した方が良いでしょう。