賃料を増額したい不動産オーナー・賃貸人の方、賃借人から賃料減額を求められている方へ。
賃料をめぐる問題は、「大家から値上げを求める場合」だけではありません。
賃借人から賃料の減額を求められたり、減額後の金額しか支払われなくなったりすることもあります。
賃料の増額・減額について話し合いで解決できない場合には、賃料増減額調停や訴訟によって適正な賃料を定めることになります。
東京渋谷法律事務所では、不動産オーナー・賃貸人側から、賃料増額請求、賃料減額請求への対応、賃料増減額調停・訴訟などのご相談をお受けしています。
大家側で問題となる賃料トラブル
例えば、次のような場合には、賃料増減額について法的な検討が必要になることがあります。
- 長期間据え置いてきた賃料を増額したい
- 周辺相場と比較して現在の賃料が低い
- 固定資産税や維持管理費などの負担が増えている
- 契約更新を機に賃料を見直したい
- 増額を申し入れたが、賃借人が応じない
- 賃借人から賃料減額を求められた
- 賃借人が一方的に賃料を減額して支払っている
- 賃料増減額調停を申し立てられた
- 賃料について不動産鑑定が必要か判断したい
賃料の増減額は、単に「周辺相場より高い・低い」というだけで決まるものではありません。
契約内容、現在の賃料を決定した時期や経緯、その後の経済事情、近隣賃料、物件固有の事情などを確認する必要があります。
大家から賃料を増額したい場合
まず現在の賃料が決まった経緯を確認します
賃料増額を検討する際には、現在の賃料額だけでなく、その金額をいつ、どのような事情で決めたのかを確認することが重要です。
例えば、長期間賃料が据え置かれている場合と、直近の更新時に双方が現在の賃料で合意したばかりの場合とでは、増額請求についての評価が異なる可能性があります。
そのため、まず次の資料を確認します。
- 賃貸借契約書
- 更新契約書・覚書
- 過去の賃料改定に関する資料
- 現在の賃料を決めた際の交渉記録
- 固定資産税・都市計画税等の資料
- 近隣類似物件の賃料資料
- 修繕費・管理費等の資料
賃料増額の通知を行います
賃料増額請求を行う場合には、単に「次回更新時に賃料について話し合いたい」と申し入れるのではなく、賃料を増額する意思を明確にすることが重要です。
実務上は、現在の賃料、増額後の希望額、増額の始期、増額理由などを記載し、相手方への到達を確認できる方法で通知することを検討します。
増額請求の時期は、その後に認められる賃料差額にも影響するため、増額交渉を始める前に通知内容を検討しておくことが重要です。
借主が増額に応じない場合
賃貸人が増額を請求しても、賃借人がその金額に同意するとは限りません。
この場合には、増額の根拠資料を示しながら、増額幅や実施時期について交渉します。
例えば、一度に希望額まで増額するのではなく、段階的に賃料を引き上げることや、一定期間を経た後に再度見直すことなどを含め、合意による解決を検討する場合もあります。
増額分を払わないことだけを理由に解除できるとは限りません
賃料増額を請求した後、賃借人が増額後の金額を支払わず、従前の賃料を支払い続けることがあります。
しかし、賃借人が賃貸人の請求した「増額分」を支払っていないというだけで、当然にその部分を賃料滞納として扱い、直ちに契約を解除できるとは限りません。
借地借家法32条2項は、増額について当事者間の協議が調わない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、賃借人が相当と認める額の賃料を支払うことを認めています。
もっとも、どのような金額を支払っていても問題がないわけではありません。
支払額や支払状況によっては賃料不払いの問題が生じる可能性があるため、解除を検討する場合には個別に判断する必要があります。
借主から賃料減額請求を受けた場合
賃料増減額の問題では、大家側が増額を請求する場合だけでなく、賃借人側から賃料減額を求められる場合もあります。
賃借人から減額を求められたからといって、相手方が希望する金額に直ちに賃料を変更しなければならないわけではありません。
まず、その請求がどのような理由に基づくものなのかを確認します。
まず減額の理由を確認します
例えば、賃借人から次のような理由が示されることがあります。
- 周辺の賃料相場が下落している
- 土地・建物の価格が下落している
- 物件の利用価値が低下した
- 景気悪化により事業環境が変化した
- 売上が低下して賃料負担が重い
もっとも、賃借人の売上が減少したという事情だけで、当然に賃料減額が認められるわけではありません。
借地借家法32条では、土地・建物に対する租税その他の負担、土地・建物の価格やその他の経済事情の変動、近傍同種の建物の賃料などを踏まえて、現在の賃料が不相当となっているかが問題となります。
減額を求める資料を確認します
賃借人が近隣物件の募集資料や不動産会社の査定などを示して減額を求めてくる場合があります。
しかし、新たに賃貸する場合の募集賃料と、既に継続している賃貸借契約における適正な賃料は、必ずしも一致するものではありません。
比較対象となる物件の立地、面積、築年数、用途、設備、契約条件などを確認するとともに、現在の賃料を決定した経緯や、その後にどのような事情の変化があったかを検討する必要があります。
減額請求を受けた場合は回答を検討します
賃料減額請求を受けた場合には、請求内容を放置するのではなく、減額に応じるか、拒否するか、別の金額を提案するかを検討します。
特に、賃借人が明確に賃料減額請求を行っている場合には、請求が到達した時期が後の差額精算に影響する可能性があります。
そのため、減額理由や資料を確認した上で、必要に応じて書面で回答しておくことが重要です。
借主が一方的に賃料を減額して支払ってきた場合
賃借人から減額請求を受けた後、賃借人が自ら希望する減額後の金額だけを振り込んでくる場合があります。
この場合、減額された金額を受領したことによって、賃貸人が当然に賃料減額に合意したことになるとは限りません。
もっとも、受領後の対応や当事者間のやり取りによっては、合意の有無が争われる可能性があります。
そのため、減額に同意していないのであれば、その旨を明確にした上で、不足額の請求を含めた対応を検討する必要があります。
減額について裁判が確定するまでの賃料
賃料減額について当事者間の協議が調わない場合、借地借家法32条3項により、賃貸人は、減額を正当とする裁判が確定するまで、自らが相当と認める額の賃料を請求することができます。
例えば、従前賃料が月額30万円で、賃借人が25万円への減額を請求している場合、賃貸人が従前の30万円を相当と考えるのであれば、裁判が確定するまで30万円を請求することがあります。
ただし、最終的に裁判で25万円が相当な賃料と判断された場合には、受領した金額との差額を精算する必要があります。
借地借家法32条3項では、賃貸人が受領した額が裁判で正当とされた賃料額を超える場合、その超過額に年1割の割合による受領時からの利息を付して返還することとされています。
そのため、減額請求を受けた場合には、「従前賃料を請求し続けられるか」だけでなく、将来減額が認められた場合の精算リスクも考慮して対応する必要があります。
話し合いで解決しない場合は賃料増減額調停へ
賃料の増額・減額について当事者間で合意できない場合には、裁判所へ賃料増減額調停を申し立てることがあります。
賃料増減額請求については、民事調停法24条の2により、原則として、訴訟を提起する前にまず調停を申し立てなければならないこととされています。
調停では、裁判官と調停委員で構成される調停委員会を介して、双方の主張や資料を確認し、合意可能な賃料額を検討します。
調停では、例えば次のような事項が問題になります。
- 現在の賃料
- 現在の賃料が決定された時期と経緯
- 過去の賃料改定
- 固定資産税等の負担の変化
- 土地・建物価格の変化
- 物価その他の経済事情
- 近隣類似物件の賃料
- 対象物件固有の事情
調停では、単純に賃貸人または賃借人の希望額を採用するのではなく、双方の事情を確認しながら解決を図ります。
調停で解決しない場合は訴訟へ
調停で合意できなかった場合には、訴訟によって適正な賃料を定めることを検討します。
訴訟では、大きく分けると次の2点が問題になります。
現在の賃料が不相当になったか
現在の賃料を決定して以降、経済事情や近隣賃料などにどのような変化があり、従前の賃料が不相当となったかを検討します。
適正な賃料はいくらか
増額または減額の必要性が認められるとしても、当事者が主張する金額がそのまま認められるとは限りません。
最終的には、裁判所が相当な継続賃料を判断します。
不動産鑑定が必要になる場合があります
賃料増減額の調停や訴訟では、不動産鑑定士による意見書や鑑定評価書が利用されることがあります。
また、訴訟では、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定が行われる場合もあります。
もっとも、賃料増減額の紛争になれば必ず正式な不動産鑑定を行わなければならないわけではありません。
想定される増減額、物件数、今後の賃貸期間、鑑定費用などを比較し、費用対効果を検討することが重要です。
大家側で準備しておきたい資料
賃料増減額の相談では、次の資料があると検討を進めやすくなります。
- 賃貸借契約書
- 更新契約書・覚書
- 過去の賃料改定に関する資料
- 現在の賃料を決定した際の資料・メール等
- 固定資産税・都市計画税等の資料
- 土地・建物の登記事項証明書
- 対象物件の図面・設備資料
- 近隣類似物件の賃料資料
- 管理費・修繕費等の資料
- 賃借人とのメール・書面等
- 賃料増額・減額請求の通知書
- 調停申立書や訴状など裁判所から届いた書類
資料がすべてそろっていなくても法律相談は可能です。
現在お持ちの資料を確認し、追加で必要な資料を整理します。
東京渋谷法律事務所で対応できること
東京渋谷法律事務所では、不動産オーナー・賃貸人側からの賃料問題について、事案に応じて次の対応を行っています。
- 賃料増額が可能かどうかの検討
- 増額後の賃料額についての検討
- 賃料増額通知書の作成・送付
- 賃借人との賃料増額交渉
- 賃料減額請求の内容・根拠の検討
- 賃料減額請求に対する回答書の作成
- 賃借人との減額交渉
- 賃料増減額調停への対応
- 賃料増減額訴訟への対応
- 不動産鑑定士との連携
- 鑑定費用を含めた費用対効果の検討
賃料の増額・減額でお困りの不動産オーナー・賃貸人の方へ
賃料増減額の問題では、相手方へ請求・回答した時期や内容が、その後の調停・訴訟や差額精算に影響する場合があります。
また、法的に増額・減額が認められる可能性があっても、紛争に要する費用や期間を考慮すると、一定の金額で合意した方が合理的な場合もあります。
東京渋谷法律事務所では、法的な見通しだけでなく、想定される増減額、弁護士費用、不動産鑑定費用、今後の賃貸借関係などを踏まえて対応方針を検討します。
すでに賃料増減額調停の申立書や訴状が届いている場合には、裁判所から届いた書類一式をお持ちください。