賃料を増額したい方・賃料減額請求を受けた方へ
土地や建物の賃料は、賃貸借契約を締結した後も、固定資産税等の負担、土地・建物の価格、経済事情、近隣の賃料相場などが変化することにより、従前の金額が不相当となる場合があります。
借地借家法は、一定の要件を満たす場合に、賃貸人または賃借人が、将来に向かって賃料の増額または減額を請求できることを定めています。
東京渋谷法律事務所では、主に賃貸人、不動産オーナー、管理会社から、次のようなご相談をお受けしています。
- 長期間据え置かれている賃料を増額したい
- 周辺相場に比べて低い賃料を見直したい
- 固定資産税、修繕費、管理費等の負担が増えている
- 普通賃貸借契約の更新時に賃料改定を提案したい
- 賃借人から賃料減額請求を受けた
- 賃借人が一方的に減額した賃料しか支払わない
- 賃料増減額調停を申し立てたい、または申し立てられた
- 適正な継続賃料を不動産鑑定士へ依頼すべきか相談したい
- 調停が成立せず、賃料増減額確認訴訟を検討している
賃料の増額・減額は、更新時でなければ請求できないものではありません。
もっとも、契約内容、従前賃料の決定経緯、経済事情の変化、請求時期などを踏まえて、請求の可否と増減額の見通しを検討する必要があります。
賃料増減額請求とは
建物の賃料が、租税その他の負担、土地・建物の価格、経済事情、近傍同種の建物の賃料などと比較して不相当となった場合、当事者は、将来に向かって賃料の増額または減額を請求できます。
賃料増減額請求は、相手方の同意がなければ何の効果も生じない単なる値上げ・値下げの申入れとは異なります。
法的な要件を満たす請求であれば、増減額を求める意思表示が相手方へ到達した時点から賃料が相当額へ変更され、その具体的な金額が後日の合意、調停または裁判で確定することがあります。
ただし、賃貸人が希望する金額へ当然に増額されるわけではありません。
また、賃借人が希望する金額へ当然に減額されるものでもありません。
最終的には、従前の賃料が不相当となったか、相当な継続賃料はいくらかが問題になります。
賃料増額請求が問題となる主な場面
- 契約締結後、長期間にわたり賃料を改定していない
- 近隣の同種物件の賃料が上昇している
- 土地・建物の価格が上昇している
- 固定資産税・都市計画税その他の公租公課が増加している
- 物価や人件費、維持管理費等が上昇している
- 過去の特殊な事情により、当初賃料が低額に設定されている
- 大規模修繕や設備更新等が行われ、物件の利用価値が変化している
- 契約更新の機会に賃料条件を見直したい
単に「周辺の募集賃料が高くなった」「管理費が上がった」というだけで、希望する増額がすべて認められるわけではありません。
対象物件の用途、立地、面積、築年数、設備、契約期間、賃料決定の経緯、当事者間の事情などを総合的に検討する必要があります。
賃料増額請求の要件
借地借家法32条1項は、建物の賃料が不相当となる事情として、主に次の要素を挙げています。
土地・建物に対する租税その他の負担の増加
固定資産税、都市計画税その他の公租公課の負担が増加した場合です。
もっとも、税負担が増加しただけで、その増加分をそのまま賃料へ転嫁できるわけではありません。
従前賃料との関係や、他の経済事情も含めて検討されます。
土地・建物の価格や経済事情の変動
土地・建物の価格上昇、物価変動、金利、維持管理費その他の経済事情が問題になります。
どの事情を重視するかは、住宅、店舗、事務所、倉庫など、物件の種類や契約内容によって異なります。
近傍同種の建物の賃料との比較
近隣にある同種の建物の賃料と比較して、現行賃料が著しく低い、または高い場合です。
比較対象は、単に同じ地域にある物件であればよいわけではありません。
立地、用途、面積、築年数、構造、設備、契約時期、契約条件などが類似する物件を検討します。
インターネット上の募集賃料は参考資料になりますが、実際の成約賃料とは異なることがあるため、募集情報だけで適正賃料が決まるものではありません。
その他の事情
法律に列挙された事情だけでなく、次のような事情も含めて総合的に判断されます。
- 現行賃料を決定してからの経過期間
- 現行賃料を決めた際の経緯
- 賃貸借契約の内容と目的
- 過去の賃料改定の経緯
- 敷金、保証金、権利金その他の一時金
- 当事者間の特殊な関係
- 賃借人が負担している費用
- 賃貸人が負担している修繕・管理費用
当初から賃料が低かった場合
賃料増額請求は、原則として、現行賃料を決定した後の事情変更によって賃料が不相当となった場合に問題となります。
したがって、「契約当初から相場より安かった」という事情だけで、当然に借地借家法上の増額請求が認められるとは限りません。
一方、親族関係、事業上の協力関係、一定期間の優遇など、特殊な事情により低額に設定され、その前提事情が変化した場合には、その経緯も含めて相当賃料が検討されます。
当初の募集資料、賃貸借契約書、契約締結時のメール、覚書、過去の更新合意書などを確認することが重要です。
賃料を増額しない旨の特約
一定期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合、その期間中は、原則として賃貸人から増額請求を行うことができません。
契約書に「契約期間中は増額しない」「○年○月までは現行賃料を維持する」などの記載がある場合は、その内容と期間を確認する必要があります。
一方、一定の時期に一定割合で自動的に増額する条項や、賃料改定の算式を定める条項については、その文言、契約の経緯、その後の事情などにより効力や適用関係が問題となります。
自動増額条項があるから常にそのとおり増額できる、または常に無効になる、とは一律に判断できません。
賃料増額請求の通知
増額の意思表示を明確にする
賃料増額請求を行う場合は、単に「次回更新時に賃料について協議したい」と伝えるだけでなく、賃料を増額する意思を明確に表示する必要があります。
実務上は、少なくとも次の事項を記載することを推奨します。
- 対象となる賃貸借契約と物件
- 現在の賃料
- 増額を請求する旨
- 増額後の希望賃料
- 増額の始期
- 増額を求める主な理由
- 協議を希望する旨
- 回答期限または連絡先
具体的な金額の記載
賃料増額請求の意思表示において、必ずしも増額後の具体的金額を明示しなければ請求が成立しないとは限りません。
しかし、請求内容と協議の対象を明確にし、後日の紛争を避けるため、実務上は増額後の希望額を記載するのが通常です。
請求額の設定によっては、後に認定される相当賃料との関係が問題となる可能性があるため、通知前に資料と希望額を検討します。
到達を証明できる方法で送る
増額請求の効力が生じる時期を明確にするため、内容証明郵便や配達証明郵便など、相手方への到達を確認できる方法で通知することを検討します。
メールや管理会社を通じた通知についても、契約上の通知方法や、実際に相手方へ到達したことを確認する必要があります。
共同賃借人・法人賃借人
賃借人が複数いる場合には、契約当事者を確認し、原則として賃借人全員に対して通知します。
法人が賃借人の場合は、法人の本店所在地、代表者、契約上の通知先などを確認します。
協議条項がある場合
賃貸借契約書に「賃料の改定は当事者間の協議により定める」などの条項がある場合には、その内容を確認します。
このような条項がある場合、増額請求の前後に誠実な協議を行うことが重要です。
ただし、協議条項があることだけで、借地借家法上の増減額請求権が当然に排除されるとは限りません。
賃料増額を実現するまでの流れ
1．契約書と賃料決定経緯の確認
賃貸借契約書、更新契約書、覚書、過去の増減額合意書、敷金・保証金等の条件を確認します。
特に、現在の賃料をいつ、どのような事情で決定したかが重要です。
2．賃料増額の根拠資料を収集
- 固定資産税・都市計画税の課税明細
- 土地・建物の評価資料
- 近隣類似物件の募集・成約事例
- 修繕費・管理費等の推移
- 物価・経済指標
- 過去の賃料改定資料
- 不動産鑑定士の意見書・鑑定評価書
3．賃料増額請求の通知
増額の始期、希望額、理由等を記載した書面を、到達を確認できる方法で送付します。
4．交渉・協議
賃借人へ増額の根拠を説明し、増額幅、実施時期、段階的な増額、契約期間その他の条件を協議します。
賃貸借関係は増額後も継続することが多いため、訴訟の見通しだけでなく、今後の関係や回収可能性も踏まえて交渉します。
5．賃料増減額調停
協議で合意できない場合は、原則として、物件所在地を管轄する簡易裁判所などへ賃料増減額調停を申し立てます。
賃料の増減額を求める訴訟には調停前置主義が採用されているため、原則として、いきなり訴訟を提起することはできません。
調停では、裁判官と調停委員から構成される調停委員会が双方の事情を聴き、合意による解決を目指します。
事案によっては、不動産鑑定士など専門的知識を有する調停委員が関与することがあります。
6．調停委員会が定める調停条項に従う方法
当事者双方が合意した場合には、民事調停法24条の3に基づき、調停委員会が定める調停条項に従う方法（調停委員会の定める調停条項に服する旨の書面による合意）を利用できる場合があります。
この手続を利用するかどうかは、その効果や事件の内容を確認したうえで判断します。
7．賃料増額確認訴訟
調停で合意できず不成立となった場合には、賃料増額確認訴訟を提起し、裁判所に相当賃料を判断してもらうことを検討します。
訴訟では、賃貸借契約、従前賃料、増額請求の意思表示と到達、不相当性を基礎づける事情、相当な賃料額などを主張・立証します。
賃料増額請求後、裁判が確定するまでの賃料
賃料増額について当事者間の協議が整わない場合、賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自らが相当と認める額を支払うことができます。
実務上、賃借人が従前の賃料を支払い続けることがあります。
ただし、どのような金額でも賃料債務を履行したことになるわけではありません。
支払額が公租公課の額を下回るなど、客観的に著しく不相当な場合には、賃料不払いとして扱われる可能性があります。
賃貸人は、賃借人が増額後の賃料を支払わないという理由だけで、直ちに契約を解除できるとは限りません。
受領拒絶をすると供託等の問題も生じ得るため、従前賃料を受領する際の対応を慎重に検討する必要があります。
裁判確定後の不足額と年1割の利息
裁判によって増額後の相当賃料が確定し、賃借人が支払っていた額に不足があった場合、賃借人は、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払う義務を負います。
例えば、増額請求後も従前賃料が支払われていた場合、確定した増額賃料との差額について、各支払期後の利息を含めた清算が必要になります。
この利息は一般的な法定利率とは異なり、借地借家法32条2項に定められたものです。
増額請求から裁判確定まで長期間を要すると、不足額と利息が大きくなることがあります。
交渉・調停段階では、この清算リスクも踏まえて解決条件を検討します。
賃料増額訴訟における主張・立証
賃貸人側では、主に次の事項が問題になります。
- 賃貸借契約の成立と対象物件
- 現在の賃料額
- 現在の賃料を決定した時期と経緯
- 賃料が不相当となったことを示す事情
- 増額請求の意思表示
- 意思表示が賃借人へ到達した時期
- 増額請求後の相当賃料額
単に現在の周辺相場を示すだけでなく、現行賃料決定後に、どのような事情の変化が生じたかを整理することが重要です。
不動産鑑定の役割
賃料増減額をめぐる調停・訴訟では、不動産鑑定士の意見書や鑑定評価書が提出されることがあります。
また、訴訟では、必要に応じて裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定が実施されることがあります。
継続賃料の評価では、一般に次のような手法が検討されます。
- 差額配分法
- 利回り法
- スライド法
- 賃貸事例比較法
いずれか一つの方法だけで賃料が機械的に決まるものではありません。
各手法の試算結果、物件の個別性、契約経緯、当事者間の事情などを総合的に検討します。
鑑定には相応の費用がかかるため、増額によって得られる経済的利益、物件数、請求額、争点などを踏まえて、鑑定を依頼するか判断します。
賃料減額請求を受けた場合
賃借人から賃料減額を求められても、直ちに応じる必要があるとは限りません。
まず、減額の根拠、希望額、始期、物件の使用状況、近隣賃料、契約経緯などを確認します。
特に、次の点を検討します。
- 減額請求の意思表示が明確にされているか
- いつ減額請求が到達したか
- 現行賃料決定後に事情の変化があるか
- 比較対象となる近隣物件が適切か
- 賃借人側の事情にすぎない理由ではないか
- 契約書に賃料改定に関する条項があるか
- 賃料以外の契約条件も含めて考慮すべきか
賃借人が減額後の金額しか支払わない場合でも、賃貸人が減額を認めたことにならないよう、受領方法や通知内容を検討する必要があります。
減額請求の裁判が確定するまでの賃料
減額請求について協議が整わない場合、賃貸人は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、自らが相当と認める額の賃料を請求できます。
裁判で減額後の賃料が確定し、賃貸人が受領した額が確定賃料を超えていた場合には、超過額に年1割の割合による受領時からの利息を付して返還する必要があります。
そのため、減額請求を受けた後に従前賃料を受領し続ける場合にも、将来の清算可能性を考慮する必要があります。
更新時の賃料増額と借地借家法上の増額請求
契約更新時に、新しい賃料額を提示して合意を求めることは可能です。
もっとも、普通建物賃貸借では、賃借人が増額に同意しないからといって、当然に契約が終了するわけではありません。
更新時の条件変更に合意できない場合でも、借地借家法上の要件を満たすのであれば、別途、賃料増額請求を行い、交渉、調停、訴訟によって相当賃料を確定することを検討します。
更新契約書へ署名しないことと、賃貸借契約そのものが終了することは、必ずしも同じではありません。
更新拒絶や契約終了の可否については、契約の種類と個別事情を確認する必要があります。
賃料増額請求を行う前に準備する資料
- 賃貸借契約書
- 更新契約書・覚書
- 過去の賃料改定に関する書類
- 固定資産税・都市計画税の課税明細
- 土地・建物の登記事項証明書
- 物件の図面・面積・設備が分かる資料
- 修繕・設備更新・管理費等の資料
- 近隣類似物件の賃料資料
- 賃料決定時の交渉経緯が分かるメール等
- 賃借人とのやり取り
- 不動産鑑定士の意見書・査定書
資料がすべてそろっていなくても相談は可能です。
どの資料が必要か、相談時に整理します。
東京渋谷法律事務所の対応
賃貸人・不動産オーナー側からの相談
当事務所では、主に賃貸人、不動産オーナー、管理会社から、賃料増額請求や賃料減額請求への対応についてご相談をお受けしています。
現在の賃料、賃料決定の経緯、近隣相場、物件の状況などを確認し、増減額請求の見通し、交渉方法、調停・訴訟の必要性をご説明します。
通知・交渉から調停・訴訟まで対応
賃料増額請求通知書の作成、賃借人との交渉、賃料増減額調停、賃料増額確認訴訟まで対応します。
賃料減額請求を受けた場合には、減額理由と資料を精査し、回答書の作成、交渉、調停・訴訟対応を行います。
不動産鑑定士等との連携
適正賃料の検討に専門的評価が必要な場合には、不動産鑑定士への意見書・鑑定評価書の依頼を検討します。
鑑定費用と増減額による経済的利益を比較し、費用対効果を含めてご説明します。
初回無料相談のご案内
不動産オーナー、賃貸人、管理会社からの賃料増額請求、賃料減額請求への対応に関する初回法律相談は無料です。
既に賃料増減額調停の申立書や訴状が届いている場合は、書類一式をお持ちください。
期日や回答期限がある場合は、お申し込みの際に必ずお知らせください。
相談予約電話：
0120-777-811
電話受付時間：平日10時～17時
関連ページ
東京渋谷法律事務所について
東京渋谷法律事務所は、東京都渋谷区渋谷に所在する法律事務所です。
賃料増額・減額請求、建物明渡し、賃料滞納、不動産売買、境界、共有物分割その他の不動産問題に対応しています。