不動産オーナー・賃貸人の方へ

賃料増額請求とは？
家賃・賃料を適正な水準に見直す方法

長期間にわたって賃料を据え置いている物件では、契約当初と比較して周辺の賃料相場や土地・建物の価格、固定資産税などが大きく変化していることがあります。

このような場合、一定の要件を満たせば、賃貸人から賃借人に対して賃料の増額を請求することができます。

賃料増額請求とは

建物の賃料について、借地借家法32条1項は、土地・建物に対する租税その他の負担、土地・建物の価格その他の経済事情、近隣の同種建物の賃料などの事情によって現在の賃料が不相当となった場合、将来に向かって賃料の増減を請求できることを定めています。

土地の地代・借賃についても、借地借家法11条に同様の規定があります。

したがって、賃貸借契約書に現在の賃料額が記載されていても、その後の事情の変化によって賃料が不相当となった場合には、賃料増額請求を検討することができます。

どのような場合に賃料増額が認められるのか

もっとも、これらの事情だけで機械的に増額率が決まるわけではありません。

実際には、次のような事情を総合的に検討します。

• 現在の賃料が決められた経緯
• 前回の賃料改定からの期間
• 過去の賃料改定の内容
• 契約締結時に当事者が考慮した事情
• 物件の立地・規模・用途・設備
• 周辺の賃料水準
• 地価や租税公課の変動
• その他の契約上の事情

「契約したときから賃料が安かった」だけでは足りません

賃料増額請求では、基本的に、現在の賃料が定められた後に事情が変化し、その結果として現在の賃料が不相当になったかが問題となります。

そのため、「契約当初から相場より安かった」という事情だけではなく、契約後に地価、物価、租税公課、周辺賃料などがどのように変化したのかを検討することが重要です。

賃料を増額しない特約がある場合

賃貸借契約書に「一定期間は賃料を増額しない」といった不増額特約が定められている場合があります。

このような場合には、増額請求が制限される可能性があります。
そのため、増額請求を行う前に、賃貸借契約書だけでなく、更新契約書や覚書なども確認する必要があります。

賃料増額請求の流れ

STEP1　まず「どの程度の増額が考えられるか」を検討します

賃借人に増額通知を送る前に、まず現在の賃料が不相当となっているか、どの程度の増額が合理的かを検討します。

例えば、次のような資料を確認します。

• 現在の賃貸借契約書
• 過去の更新契約書・覚書
• 現在までの賃料推移
• 固定資産税・都市計画税に関する資料
• 土地・建物価格に関する資料
• 周辺の賃料相場
• 類似物件の賃貸事例
• 物価その他の経済指標

STEP2　賃料増額の通知

賃料増額請求は、賃貸人から賃借人に対する意思表示によって行います。

実務上は、通知書に次のような事項を記載します。

• 賃料を増額する意思
• 増額後の賃料
• 増額を求める理由
• 増額の開始時期

後日、「いつ、どのような内容の増額請求がされたか」が問題になる可能性があるため、
内容証明郵便や配達証明などを利用することが一般的です。

STEP3　賃借人との協議・交渉

賃借人が増額に同意すれば、当事者間の合意によって新しい賃料を決めることができます。

一方、実際には
「増額自体には応じられない」
「増額幅が大きすぎる」
といった反論がされることもあります。

この場合、単に値上げを求め続けるのではなく、現在の賃料がなぜ不相当なのかを客観的な資料によって説明することが重要です。

話合いで解決しない場合は民事調停へ

賃料増額について協議がまとまらない場合には、裁判所に民事調停を申し立てます。

賃料増減請求事件には原則として「調停前置主義」が採用されているため、いきなり訴訟を提起するのではなく、まず調停での解決を試みることになります。

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増額分を支払わないからといって、直ちに解除できるわけではありません

賃料増額について当事者間の協議が調わない場合、借地借家法上、賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまで「相当と認める額」の賃料を支払えば足りるとされています。

したがって、例えば賃貸人が月額20万円から25万円への増額を請求したにもかかわらず、賃借人が従前どおり20万円を支払っているというだけで、直ちに5万円の賃料不払いとして解除できるわけではありません。

もっとも、賃借人が支払っている金額自体が法律上「相当と認める額」とはいえない場合などには、別途債務不履行の問題が生じる可能性があります。

最終的に増額が認められた場合は差額を精算します

最終的に裁判で賃料増額が認められ、賃借人がそれまで支払っていた額よりも高い賃料が相当と判断された場合には、増額請求後の不足額を精算することになります。

この不足額については、借地借家法により支払期後について年1割の利息が定められています。

そのため、賃料増額事件では、毎月の増額幅だけでなく、紛争期間中に積み上がる差額も考慮する必要があります。

賃料増額請求では不動産鑑定が必要？

すべての案件で最初から不動産鑑定を行う必要はありません。

周辺相場、固定資産税、地価、過去の賃料推移などの資料を基に交渉できるケースもあります。

一方、調停や訴訟で適正賃料そのものが本格的に争われる場合には、不動産鑑定が重要になることがあります。

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