不動産オーナー・賃貸人の方へ

賃料増額請求と不動産鑑定

賃料増額請求を検討すると、
「不動産鑑定を取らないと増額できないのか」
「最初から不動産鑑定士に依頼した方がよいのか」
という疑問が生じます。

周辺の募集賃料だけで適正賃料が決まるわけではありません

例えば、
「同じビルの新規募集賃料が坪2万円なのに、既存テナントは坪1万円しか支払っていない」
というケースがあります。

しかし、既に継続している賃貸借契約の適正賃料は、新規に貸し出す場合の募集賃料と必ずしも同じになるわけではありません。

現在の賃料が決められた経緯、過去の賃料改定、契約期間、その後の経済事情なども考慮する必要があります。

不動産鑑定では何を検討するのか

適正な継続賃料を評価する際には、対象物件や契約内容に応じてさまざまな要素を検討します。

• 現在の賃料
• 土地・建物の価格
• 必要諸経費
• 利回り
• 経済指標の変動
• 周辺の賃料水準
• 過去の賃料改定
• 契約締結・賃料決定の経緯

したがって、不動産鑑定は単に「近隣物件の平均賃料」を算出する作業ではありません。

いつ不動産鑑定を依頼するべきか

最初から正式な鑑定を取らないという選択肢

不動産鑑定には相応の費用がかかります。

そのため、想定される増額幅が小さい案件について、最初から高額な正式鑑定を取得すると、経済的なメリットが小さくなることがあります。

鑑定費用はどのくらいかかる？

不動産鑑定の費用は一律ではなく、物件の種類・規模、鑑定内容、調査の難易度などによって異なります。

賃料の正式な鑑定では、数十万円程度の費用を要することがあります。

また、訴訟で裁判所鑑定を行う場合にも、原則として鑑定費用の予納が必要になります。

私的鑑定と裁判所鑑定の違い

裁判所鑑定の費用は誰が負担する？

裁判所鑑定を実施する場合には、通常、まず鑑定費用を裁判所に予納する必要があります。

ただし、予納した当事者が最終的に必ず全額を負担するとは限りません。
裁判所鑑定の費用は訴訟費用の問題となり、
最終的な負担については判決等で判断されます。

鑑定前に和解することもあります

賃料増額訴訟を提起したからといって、必ず鑑定を実施し、判決まで進まなければならないわけではありません。

争点を整理した結果、
「鑑定費用をかけて判決まで争うより、
一定額で合意した方が双方にとって合理的」
と判断できるケースもあります。

反対に、鑑定を実施した後、鑑定結果を前提として和解に至る場合もあります。

弁護士と不動産鑑定士の役割

重要なのは鑑定そのものではなく「費用対効果」です

賃料増額請求を検討するときは、まず次の事項を整理します。

1. 現在の賃料はいくらか
2. どの程度の増額が見込めるか
3. 今後どの程度の期間、増額効果が続くか
4. 相手方が交渉に応じる可能性はあるか
5. 弁護士費用はいくらか
6. 鑑定費用はいくらか

その上で、交渉段階では通常の資料で進めるのか、専門家の意見書を取得するのか、正式な鑑定まで行うのかを判断します。