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不動産売買契約

不動産は極めて重要な財産であるため、売買に際しては契約書を作成するのが一般的であり、売買契約書を作成した時が契約締結の時となることが通常です。以下に、不動産売買契約で失敗しないポイントを掲載していますが、個別の契約書の作成や契約書の内容のチェックにつきましては、弁護士に相談されることをお勧めいたします。

(1) 重要事項説明とは


不動産を購入する場合、仲介業者を介して購入することが一般的です。仲介業者は契約当事者に対し、契約に先立ち、宅地建物取引主任者(国家資格)を介して、契約の重要な要素について説明をする義務を負います。この手続を重要事項説明といいます。具体的には、その不動産に付されている権利の内容など、法定の事項についての説明が必要になります。

なお、重要事項説明に際しては、重要事項を記載した書面を交付しなければなりません。また重要事項説明に際し、宅建業者が事実と異なることを契約当事者に告げ、これを、契約当時者が事実と誤認して、契約の申し込み・承諾の意思表示をした場合は、契約当事者は売買契約を取り消すことができます。
通常、重要事項説明書は契約当日に交付されることが多いのですが、不動産売買契約に際し失敗をしないためには、事前に重要事項説明書を取り寄せ、内容を精査して、疑問に思う点があれば、契約前に納得がいくまで説明を求めることが重要です。

(2) 不動産登記を確認する


不動産登記とは、不動産(土地・建物)の物理的現況及び、私法上の権利関係を公示することを目的とする登記です。不動産登記は、物理的現況に公示する表示に関する登記と、権利関係を公示する権利に関する登記とに分かれます。

不動産登記を見れば、売主が本当にその不動産を所有しているのか、所有しているとしても他の共有者がいるのではないか、抵当権など、所有者の権利を制限する担保権が付されていないか等について明らかになります。不動産の売買に際しては、登記簿謄本を確認することが必要不可欠です。

(3)現地(不動産)を調査する


例えば建物を購入する場合、その建物を第三者が使用・占有していたとしても、その事実は登記簿謄本からは読み取れません。借家権は、必ずしも登記簿上に表示されるわけではないためです。
建物の購入後、当該建物が第三者に賃貸されていたため、その建物を使用することができなかった、という不利益を被らないためには、事前に現地に赴き、建物を調査する必要があります。

この調査を行うことにより、登記簿謄本に記載されない、不動産を巡る権利関係についても、事前に把握することが可能になります。もちろん、権利関係のみならず、周辺環境など、実際に現場を見てみないと分からない事項を把握するためにも、売買契約の締結に際しては、一度現地に足を運ばれることをお勧め致します。

(4)用途地域を確認する


土地を購入し、その上に建物を建築する場合、都市計画法上の用途地域制限により、建築できる建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが規制される場合があります。用途地域は、住居・商業・工業など、市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類に分類されます。

用途地域は、各地方自治体で販売している、都市計画図で確認することができます。

(5)申込証拠金について


申込証拠金とは、マンションや建売住宅の分譲販売の際、購入希望者から、販売業者に対し交付する金銭を言います。申込証拠金は、不動産取引実務の中で生じてきたものであり、法律上の根拠があるものではありません。また、その法的性質も、後述の手付とは区別されます。

申込証拠金の法的性格については争いがありますが、購入希望者の購入意思の確認と、当該希望者の申込優先順位の確保を目的として預託される金銭である、とする考え方が有力です。

なお、申込証拠金は、売買契約成立前に交付されるのが一般的ですが、この時点では、売買契約は成立していません。そのため、申込証拠金を交付した後であっても、購入の意思表示を撤回することは可能です。

もちろん、申込証拠金は、契約をしなければ必ず返還されるべきものです。事後のトラブルを回避する観点からは、申込証拠金を交付する場合は、売主から預かり証の交付を受けることが必要です。

(6)売買契約に際しての、手付の支払いについて


売買契約に際し交付される手付は、解約手付と推定され(宅建業者が売主となっている場合は、法律上解約手付となります)、いわゆる手付放棄・手付倍返しによる、契約の解除権を留保する目的があります。買主は、手付を放棄することによって契約が解除でき、売主は、手付の倍額を支払うことによって契約を解除することができます。

なお、手付放棄・手付倍返しによる契約の解除は、いつでもできるわけではなく、契約の相手方が契約の履行に着手した後はできないものとされています。この契約履行の着手の有無については、法的に難しい問題を含んでいますので、疑問に思われたときには弁護士に相談されることをお勧め致します。

(7)購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合


購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合、民法の規定に従い、損害賠償請求ができます。また瑕疵が原因で、契約の目的を達成できない場合には、契約を解除することができます(瑕疵担保責任の追求)。
しかし、瑕疵担保責任を追及できる期間は、瑕疵の存在を知ってから1年以内に限られているため、重大な瑕疵の存在を認識したときには、直ちに専門家に相談し、早急に法的手段を行使する必要があります。

また、売買の対象になった不動産が、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分(人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む。)に該当する場合には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)により、請求できる内容が拡大するとともに、請求可能な期間が延長することになります。

具体的には、新築住宅の取得契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任を、建物の完成・引渡から10年間請求できるようになります。瑕疵担保責任の内容も、損害賠償請求・解除にとどまらず、修補請求もできるようになります。品確法は、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の、取得契約(売買・請負)について適用されます。

(8)農地の売買に関する注意点


農地を売買する際、買主が当該土地をその後も農地として使用する場合は、農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。また、買主がその後は農地として使用しない場合であっても、原則として許可が必要となります。

農地法の許可が必要な場合において、許可よりも先に売買契約を締結しても、契約自体は有効ですが、許可がなければ最終的に土地所有権は移転しないことになります。農地を売買する場合は、契約書に、「許可が得られなかった場合は、当然に契約を解除する」との条文を入れる必要があります。

個別の契約書の作成・チェックにつきましては、弁護士にご相談ください。

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